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Bau-Finanzierung mit Lebensversicherung?

Zuletzt aktualisiert: 5. Mai 2013

Noch günstiger als bei Banken, so scheint es, gibt es Baugeld bei Lebensversicherern. Deren Zinssätze liegen im Vergleich mit Banken  oft 0,5 Prozentpunkte tiefer. Doch bei näherer Betrachtung zahlen Versicherungskunden drauf. Nur für Vermieter kann sich die Lebensversicherung lohnen – wegen der Steuerersparnis.

Der Lebensversicherungskredit funktioniert so: Während der Laufzeit zahlt der Kunde lediglich Zinsen sowie Prämien für die Police. Getilgt wird nichts. Wird die Lebensversicherung später fällig, so soll mit der Auszahlung die Gesamtsumme auf einen Schlag zurückgezahlt werden.

Zwei entscheidende Nachteile der Baufinanzierung mit Lebensversicherung liegen auf der Hand:

  • Erwirtschaftet die Lebensversicherung nicht das, was sie zu Beginn – völlig unverbindlich – prognostiziert hat, steht der Bauherr am Ende mit einem Finanzloch da. Das erleben derzeit viele Häuslebauer mit Kapitallebensversicherungen. Denn die Überschussbeteiligungen sind in den vergangenen zwei Jahren um etwa ein Drittel zusammen gestrichen geworden.
  • Steigende Zinsen können zum Keulenschlag werden. Grund: Der Kreditzins ist meist wie bei einer klassischen Bankfinanzierung über 10 Jahre festgeschrieben, der Versicherungskredit läuft aber über 20 oder 25 Jahre. Gelingt eine Anschlussfinanzierung nur über einen höheren Zins, wird das bei einer Lebensversicherung sehr teuer. Schließlich ist der Zins auch nach 10 Jahren noch auf die volle Kreditsumme zu zahlen.

Außerdem halten Experten wie Jörg Sahr von der Stiftung Warentest die angeblich günstigeren Bauzinsen bei Lebensversicherungen für irreführend. „Rechnet man die Kosten für die Lebensversicherung mit ein, steigt der effektive Zins teilweise über gut einen Prozentpunkt. Unterm Strich ist das Versicherungsmodell meist teurer als ein normaler Bankkredit.“

Für Vermieter mit hohem Steuersatz ist die  Baufinanzierung mit Lebensversicherung  allerdings trotz aller Nachteile meist doch ein gutes Geschäft. Grund: Die gleich bleibend hohen Zinszahlungen können voll abgesetzt werden – die Auszahlung der Lebensversicherung bleibt indes bei korrekter Vertragsgestaltung steuerfrei. Der Vermieter zahlt zwar vor Steuern mehr Zinsen, nach Steuern aber weniger.

Das besondere Risiko allerdings dabei: Der Steuervorteil bei der Baufinanzierung mit Lebensversicherung hängt ab vom persönlichen Steuersatz. Sinkt der Steuersatz etwa wegen geringeren Einkommens oder einer radikalen „Bierdeckel-Reform“ für alle geht die Rechnung am Ende doch nicht auf.



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