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Neubau-Boom: So sollte der Termin im Bauvertrag geregelt sein

Zuletzt aktualisiert: 24. August 2016

Wenn das neue Haus oder die Eigentumswohnung nicht pünktlich fertig wird, haben Bauherren einige Sorgen. Sie müssen entweder in eine provisorische Unterkunft ziehen, Möbel einlagern und Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Baukredit zahlen oder es fallen neben der Zinsbelastung weitere Mietzahlungen an. Nicht der Ärger aber zumindest die finanziellen Folgen lassen sich verringern, wenn ein fester Termin mit Vertragsstrafe vereinbart wurde.

Da in den meisten Bauverträgen von Privatleuten feste Fertigstellungstermine fehlen oder nur vage formuliert sind, haben es Bauherren in der Regel schwer, Schadenersatzansprüche durchzusetzen. So ist zum Beispiel die Angabe „Fertigstellung Ende August 2016“ in einem Bauvertrag keine verbindliche Vertragsfrist, sondern nur eine ungenaue zeitliche Einordnung der Fertigstellung. Das Bauunternehmen hat dann lediglich die Pflicht, alsbald nach Vertragsschluss mit den Arbeiten zu beginnen und das Bauwerk in „angemessener Zeit“ zu erstellen (Bundesgerichtshof, Az:VII ZR 470/99).

Vertragsstrafe für jeden Tag Verzögerung möglich

Das lässt viel Raum für Streitereien, was durch ein derzeit diskutiertes neues Bauvertragsrecht geändert werden soll. Bisweilen gilt aber noch: Selbst wenn ein fester Fertigstellungstermin vereinbart wurde, kann es mühsam werden: Ein Verzugsschaden muss grundsätzlich detailliert nachgewiesen werden, wobei den Bauherrn zudem eine Schadenminderungspflicht trifft. Er kann zum Beispiel nicht einfach ins erstbeste Hotel ziehen, sondern muss die Kosten möglichst gering halten.

Etwas anderes gilt, wenn ein verbindlicher Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe vereinbart wurde. Eine Vertragsstrafe ist ein im Wesentlichen pauschalierter Schadensersatz, den ein Bauunternehmer zahlen muss, wenn er Fertigstellungsfristen nicht einhält. Ein konkreter Nachweis des Schadens ist dann hinsichtlich des pauschalierten Vertragsstrafeversprechens nicht nötig.

Vertragsstrafe im Bauvertrag auf Höchstgrenze achten

Bei gewerblichen oder öffentlichen Auftraggebern sind solche Vertragsstrafeklauseln üblich. Sofern der Bauherr dabei eigene Musterverträge verwendet, muss er auf eine Höchstgrenze der Vertragsstrafe von fünf Prozent der Auftragssumme achten (Bundesgerichtshof, Az: VII ZR 210/01). Ansonsten wäre die Vertragsstrafe unwirksam. Ein Privatmann kann so etwas ebenfalls mit der Baufirma seiner Wahl vereinbaren und damit den Druck erhöhen, pünktlich fertig zu werden. Allerdings: Zahlreiche Baufirmen verlangen einen Preisaufschlag, wenn sie eine Vertragsstrafe akzeptieren sollen – der Kunde muss dann je nach Höhe des Aufschlags abwägen, wie sehr ihn persönlich eine verspätete Fertigstellung treffen würde.
Wurde ein fester Termin vereinbart, so kommt die Baufirma bei Verzögerungen nur in wenigen Ausnahmefällen um die Vertragsstrafe herum, wie zum Beispiel bei „höherer Gewalt“. Das wäre der Fall, etwa wenn ein Flugzeug abstürzt und den Neubau zertrümmert oder ein Naturphänomen den bereits begonnenen Bau zerstört. Schlechtes Wetter allein ist dagegen keine Entschuldigung, lediglich ein Jahrhundertwinter mit dem Charakter einer Naturkatastrophe würde eine Verzögerung rechtfertigen. Dass der Bauunternehmer an den Bauverzögerungen schuldlos war und diese auf unvorhersehbaren Umständen beruhen, muss er nachweisen.



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