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Bestellerprinzip: Wann der Mieter die Makler-Courtage sowieso verweigern kann

Das Bestellerprinzip in der Immobilienwirtschaft soll im Sommer 2015 kommen. Mieter sollen den Immobilienmakler nicht mehr bezahlen müssen, wenn dieser vom Vermieter beauftragt wurde,
so die Idee des Bestellerprinzis. Oft unbekannt: Schon heute müssen Mieter für die neue Wohnung keineswegs immer die Courtage übernehmen.

Ob und wie viel ein Makler kassieren darf, hat der Gesetzgeber im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. Ein Anspruch auf Courtage besteht demnach nur, wenn ein Mietvertrag zustande kommt. Die Höhe der Courtage darf dann zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Das Entgelt setzt also einen Vermittlungserfolg voraus, erst dann muss gezahlt werden. Vorschüsse darf ein Makler weder fordern noch annehmen. Aufpassen sollten Wohnungssuchende also zum Beispiel, wenn sie vorab erst mal Geld für die Aufnahme in eine Suchliste zahlen sollen.

In einigen Fällen hat der Gesetzgeber Vergütung des Immobiienmaklers bereits gänzlich ausgeschlossen:

  • Wenn durch einen neuen Vertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
  • Wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das greift schon dann, wenn z.B. ein Gehilfe des Maklers die Wohnung verwaltet (Bundesgerichtshof, Az: III ZR 5/03).
  • Wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine Firma ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
  • Wenn der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter an der Firma des Wohnungsvermittlers rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter Gesellschafter der Maklerfirma ist (Amtsgericht Gera Az: 1 C 1847/97).

Auch bei Sozialwohnungen besteht kein Vergütungsanspruch. Wer gezahlt hat, ohne dass ein Anspruch des Maklers bestand, kann Rückzahlungsansprüche geltend machen. Die verjähren erst nach drei Jahren – gerechnet ab dem Jahr, in dem der Mieter erfuhr, dass der Makler kein Geld hätte fordern dürfen (z.B. weil er zugleich Verwalter war).

Makler-Courtage: Rückforderungsansprüche verjähren nach drei Jahren

Hat der Vermieter einen Makler eingeschaltet, aber die Wohnung wird nicht über ihn, sondern über eine Zeitungsanzeige des Vormieters vermietet, besteht ebenfalls kein Anspruch. Was aber gilt, wenn die Wohnung zum einen über einen vom Vermieter beauftragten Makler angeboten wurde, zum anderen vom Vermieter selbst über eine Zeitungsanzeige?

Es kommt dann darauf an, ob die Arbeit des Maklers ursächlich war für den Vertragsabschluss. Hat der künftige Mieter direkt mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen, besteht kein Courtageanspruch. Unzulässig ist es aber, nach einer Besichtigung mit dem Makler etwa den Ehegatten zum Vermieter zu schicken, um so die Courtage zu umgehen.

In Ausnahmefällen kann ein Courtageanspruch sogar entfallen, wenn der Makler eine Besichtigung ermöglicht hat. So hat jedenfalls das Landgericht Coburg in einem Fall entschieden, bei dem der Makler zwar das Objekt gezeigt, aber nicht den Namen des Vermieters genannt hatte (Az: 12 O 294/02). Den fand der Interessent schließlich selbst heraus. Das Landgericht Coburg meinte: Ein Makler müsse ermöglichen, direkt in Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter einzutreten. Das gehe nur mit Namen und Anschrift des Vermieters. Die Folge: kein Courtageanspruch.

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