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Die vermietete Einliegerwohnung: Vorteile & Nachteile

Was ist eine Einliegerwohnung, warum macht man eine Einliegerwohnung? Fragen die auf Grund des Booms am Immobilienmarkt wieder aktueller geworden sind. Hier sind die Antworten.

Gründe für den Bau einer Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung gilt eine zweite Wohnung in einem Einfamilienwohnhaus, sofern sie im Vergleich zur Hauptwohnung deutlich kleiner ist und einen eigenen Eingang hat. Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnungsmangel tun.

In der jüngeren Zeit entscheiden sich Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Ob es sich das lohnt, hängt vom Aufwand ab. Oft werden Teile des Kellers verwendet, um separate Wohnfläche zu schaffen. Bei Hanglage etwa bietet sich es geradezu an, eine Einliegerwohnung mitzuplanen. Auch über der Garage ist eine Einliegerwohnung machbar.

Die Steuervorteile einer Einliegerwohnung

Wird die Einliegerwohnung vermietet, können alle auf sie entfallenden Kosten in der Steuererklärung anteilig geltend gemacht werden. Auch Ausgaben für den Erhalt, wie Reparatur- oder Maklerkosten bei Neuvermietungen, können Vermieter von der Steuer absetzen Die steuerliche Bewertung hängt davon ab, ob die Immobilie als Zweifamilienhaus oder als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beurteilt wird. Ein Zweifamilienhaus ist ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen, indes ist eine Einliegerwohnung im Quadratmetervergleich nachrangig.

Vorteile ergeben sich auch in der Bauphase. So lässt sich bei einem Haus mit zwei Wohnungen die Förderung über die KfW-Bank durch das Programm „Energieeffizient Bauen“ erhöhen. Den Kredit von maximal 100.000 Euro für einen energieeffizienten Neubau gibt es für jede abgeschlossene Wohneinheit.

Einliegerwohnung vermieten: Besondere Kündigungsfrist

Trotz eigenem Eingang, trotz eigenem Bad: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Während bei sonstigen Mietverträgen ein „berechtigtes Interesses“ wie etwa Eigenbedarf vorliegen muss, darf der Vermieter bei einer Einliegerwohnung nach Gutdünken den Mieter vor die Tür setzen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich aber in diesem Fall um drei Monate, regelt Paragraph 573a BGB.

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf diese Vorschrift stützen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall von „selbst bewohnt“ wirklich gesprochen werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, könne er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, meinte zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az: 11 S 76/82). Wenn hingegen der Vermieter seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, so dürfe er nicht ohne guten Grund kündigen.

Einliegerwohnung kündigen: Auf diese Voraussetzungen kommt es an 

Ebenso lässt sich darüber streiten, ob denn der Vermieter auch dann besser gestellt ist, wenn er gar nicht so eng mit dem Mieter zusammenlebt, etwa weil Gewerberäume zwischen den beiden liegen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hindern Gewerberäume im Haus den Vermieter jedoch selbst dann nicht an der vereinfachten Kündigung, wenn sich daraus ohne Probleme eine weitere Wohnung machen ließe (Az: VIII ZR 307/ 07). Bei mir mehr als zwei Wohnungen würde das Sonderrecht des Vermieters wegfallen.



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