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Die vermietete Einliegerwohnung: So einfach ist die Kündigung

Wer durch Mietangebote blättert, findet immer wieder Angebote, die mit dem Stichwort „Einliegerwohnung“ gekennzeichnet sind. Diesen Hinweis sollten Interessenten ernst nehmen: Bei einem solchen Vertrag haben Mieter nur beschränkte Rechte, vor allem im Hinblick auf die Kündigung. Für Vermieter ist die Einliegerwohnung indes attraktiv.

Als „Einliegerwohnung“ gilt eine zweite Wohnung in einem Einfamilienwohnhaus oder sonstigen Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnungsmangel tun. Der Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, auch wenn die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt.

Gründe für den Bau einer Einliegerwohnung

In der jüngeren Zeit entscheiden sich Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Oft werden Teile des Kellers verwendet, um separate Wohnfläche zu schaffen. Bei Hanglage etwa bietet sich es geradezu an, eine Einliegerwohnung mitzuplanen. Auch über der Garage ist eine Einliegerwohnung machbar. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, andererseits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Kauf “solo”. “Über den Daumen geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 und 100.000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilienhaus. Dafür ist aber normalerweise keine neuwertige Mietwohnung zu bekommen”, sagt die Hamburger Architektin Monica Tackenberg. “Außerdem haben Vermieter einer Einliegerwohnung das Mietrecht viel mehr auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das nimmt Sorgen vor endlosen Streitigkeiten mit dem Mieter”, sagt Nicola Kreutzer, Fachanwältin für Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf.

Vermieter und Mieter leben enger zusammen

Auch wenn die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Zudem kann auch ohne einen qualifizierten Befristungsgrund ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden. “Während bei sonstigen Mietverträgen ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen muss, kann der Vermieter bei einer Einliegerwohnung dem Mieter ohne besonderen Grund kündigen”, sagt Fachanwältin Nicola Kreutzer. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Das regelt Paragraf 573a BGB. Besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei drei Monate, also insgesamt sechs Monate; besteht das Mietverhältnis bis zu acht Jahre, beträgt die Frist neun Monate; besteht das Mietverhältnis über acht Jahre, beträgt die Sonderkündigungsfrist ein Jahr.

Einliegerwohnung kündigen: Auf diese Voraussetzungen kommt es an 

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf Vorschrift zur erleichterten Kündigung bei der Einliegerwohnung stützen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall von „selbst bewohnt“ wirklich gesprochen werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, könne er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, meinte zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az: 11 S 76/82). Wenn hingegen der Vermieter seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, so dürfe er nicht ohne guten Grund kündigen.

Ebenso lässt sich darüber streiten, ob denn der Vermieter auch dann besser gestellt ist, wenn er gar nicht so eng mit dem Mieter zusammenlebt, etwa weil Gewerberäume zwischen den beiden Parteien liegen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hindern Gewerberäume im Haus den Vermieter jedoch selbst dann nicht an der vereinfachten Kündigung, wenn sich daraus ohne Probleme eine weitere Wohnung machen ließe (Az: VIII ZR 307/ 07). Die obersten Zivilrichter gingen sogar noch weiter und erklärten, das Sonderkündigungsrecht auch dann für gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude gar keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, weil gemeinschaftlich zu nutzende Räume nicht vorhanden sind.

Der Berliner Mieterverein verweist darauf, dass als letzte Rettung für den Mieter bleibe, sich auf die sogenannte „Sozialklausel“ nach § 574 Abs. 1 BGB zu berufen und so zumindest eine längere Kündigungsfrist zu erreichen. Der Mieter muss dafür anführen, dass die Kündigung eine besondere Härte bedeuten würde, etwa weil “angemessener Ersatzwohnraum” zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. “Da die kleinen Einliegerwohnungen in der Regel nur von einer Person bewohnt werden, ist das Schutzbedürfnis bei weitem nicht so hoch wie etwa bei einer Familie”, so Mietrechtsexpertin Nicola Kreutzer. Sich aus diesem Grund erfolgreich auf die Sozialklausel zu berufen sei für den Mieter eher schwer bis unmöglich, so die Fachanwältin für Mietrecht.

Die Steuervorteile einer Einliegerwohnung

Wird die Einliegerwohnung vermietet, können alle auf sie entfallenden Kosten in der Steuererklärung anteilig geltend gemacht werden. Auch Ausgaben für den Erhalt, wie Reparatur- oder Maklerkosten bei Neuvermietungen, können Vermieter von der Steuer absetzen Die steuerliche Bewertung hängt davon ab, ob die Immobilie als Zweifamilienhaus oder als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beurteilt wird. Ein Zweifamilienhaus ist ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen, indes ist eine Einliegerwohnung im Quadratmetervergleich nachrangig. Vorteile ergeben sich auch in der Bauphase. So lässt sich bei einem Haus mit zwei Wohnungen die Förderung über die KfW-Bank durch das Programm „Energieeffizient Bauen“ erhöhen. Den Kredit von maximal 100.000 Euro für einen energieeffizienten Neubau gibt es für jede abgeschlossene Wohneinheit.

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Bewertungen & Erfahrungen: Finanzexperte Andreas Kunze » Finanzwissen » Die vermietete Einliegerwohnung: So einfach ist die Kündigung