Skip to main content

Hauskauf auf Mallorca: So sind Sie richtig vorbereitet

Spanien ist laut Umfragen das beliebteste Land für eine Ferienimmobilie, ganz besonders viele Deutsche sind in Mallorca verliebt, wo jedes Jahr über vier Millionen Deutsche ihren Urlaub verbringen. Der Traum vieler: Aber auch wenn es „nur“ eine oder ein Haus ist, sollten Sie den Kauf gut vorbereiten – eine Checkliste dafür finden Sie hier. 

1. N.I.E. beantragen: Ohne N.I.E. geht nichts beim Immobilienkauf

Ohne eine spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E.  („Número de Identificación de Extranjero“) geht gar nichts. Wenn immer es um Geld geht, wird eine N.I.E verlangt – auch bereits beim Optionsvertrag für die Finca, denn der Käufer leistet dafür eine Anzahlung.

Die N.I.E. kann bei örtlichen Polizeidienststellen sowie bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Vor Ort wird die N.I.E in der Regel am gleichen Tag vergeben (Frühaufsteher im sind im Vorteil), beim Antrag über ein spanisches Konsulat mit Mail-Versand der N.I.E sind etwa zwei bis drei Wochen Bearbeitungszeit einzuplanen. Notwendig ist das Formblatt EX-15 sowie eine Kopie des Personalausweises. Die Kosten: rund 15 Euro.

Ausländerbehörde Mallorca (Oficina de Extranjería)
Carrer Ciutat de Querétaro s/n
07007 Palma de Mallorca
Telefon: +34 971-98 91 70

2. Spanisches Bankkonto einrichten: Denn auf Mallorca zahlt man die Immobilie per Scheck

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird auf Mallorca wie in Spanien üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank beim Notartermin entrichtet. Schon deswegen ist eine spanische Kontoverbindung (Cuenta bancaria)  notwendig. Aber auch die Abbuchung der laufenden Kosten der Finca, etwa Strom, Wasser, Hausgeld („Communidad“) ist das Konto unverzichtbar.

Bei der Auswahl des Institutes sollten Kriterien wie Zahl der Filialen, Geldautomaten und natürlich Kosten ausschlaggebend sein. Auch auf Mallorca gibt es da einige Unterschiede. Eine SEPA-Überweisung aus Deutschland  darf nichts extra kosten, allerdings hat sich das noch nicht bei allen spanischen Bankern herumgesprochen. Die Kontoauszüge sollten daher kontrolliert werden, ob eventuell doch etwas abgezogen wurde. Vorab sollte geklärt werden, wie hoch die Gebühren für den Bankscheck ausfallen – gerade beim Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca kann rechtzeitiges Verhandeln viel Geld sparen.

3. Immobilienfinanzierung Mallorca: Deutschland oder Spanien klären

Eine Finanzierung über spanische Banken ist erheblich teurer als über deutsche Banken. Für eine Ferienwohnung  mit 60 Prozent Beleihung (40 Prozent Eigenkapital) sind derzeit etwa drei Prozent Effektivzins einzuplanen. Dabei handelt es sich außerdem um einen variablen Zins, der noch steigen kann, wenn sich das Zinsniveau erhöhen sollte. Wer finanzieren muss, ist deshalb gut beraten, dafür eine deutsche Bank zu finden, denn die Zinsen sind deutlich geringer.

Allerdings winken viele lokale Banken ab. Besser sind die Chancen bei großen Bankhäusern, die in Mallorca/Spanien Filialen oder Partner haben. Wie bei einer Immobilie in Deutschland müssen dafür eine Vielzahl von Unterlagen beigebracht werden. Gut daran ist aber, wer vorab geklärt hat, ob überhaupt eine Finanzierung der Ferienimmobilie in Frage kommt. Gute Informationen über die Immobilie und die Lage (siehe Video Puerto Andratx) sind hilfreich.

4. Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht finden 

Ein  wird bereits Unterlagen prüfen und beim Options- und Kaufvertrag beraten. Bezahlt wird der Immobilienmakler auf Mallorca wie in Spanien üblich aber allein vom Verkäufer. Ein selbst beauftragter (deutschsprachiger) Anwalt („Abogado“) hat allein die Interessen des Mandaten zu vertreten und haftet für Beratungsfehler. Die Kosten liegen üblicherweise bei einem Prozent des notariellen Kaufpreises der Immobilie, sind aber verhandelbar.

5. Nebenkosten fürs den Hauskauf auf Mallorca kalkulieren

Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Der größte Posten ist die Grunderwerbssteuer.Seit 2016 ist die Grunderwerbsteuer auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) wie folgt gestaffelt:

  • bis zu 400.000 Euro: 8 %
  • bis zu 600.000 Euro: 9 %
  • über 700.000 Euro: 10 %
  • über 1.000.000 Euro: 11%

Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist, fällt Mehrwertsteuer (IVA) an. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn es sich um einen Ersterwerb handelt, also einen Neubau. Die IVA-Steuersätze hängen von der Immobilie ab: Wohnungen (10 Prozent), Häuser (10 Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent), Garagen (21 Prozent).

Weitere Tipps für den Erwerb einer spanischen Ferienimmobilie

Escritura Publica de Compraventa: Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird mitunter auch nur Escritura genannt. Wer eine Mallorca-Immobilie kaufen will, sollte sich den Kaufvertrag des Verkäufers zeigen lassen, darüber hinaus den Eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) sowie die Katasterreferenz (referencia catastral). Impuesto sobre transmisiones patriomoniales:

Impusto sobre Bienes Inmuebles: Die I.B.I ist die jährliche Grundsteuer, die ebenfalls auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, kann also in Palma de Mallorca höher sein als im benachbarten Llucmajor. Der Immobilien-Käufer sollte sich vom Verkäufer die IBI-Zahlungsbelege vorlegen lassen, denn er haftet für Steuerschulden, wenn er die Mallorca-Immobilie erwirbt. Außerdem weiß er dann auch gleich, wie hoch die Grundsteuer für die Wohnung, Finca oder Villa sein wird. 

Residencia: Wer seine neue Immobilie auf Mallorca lange nutzt und sich mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, wird Resident, erhält eine Residencia und genießt einige Vorteile. Allerdings gibt es auch Nachteile: Der Resident unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht, wird also mit dem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt. Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF):

Selbst wer keinen Residenten-Status hat, muss daran denken: Bei Immobilieneigentum auf Mallorca besteht die Pflicht, eine jährliche Steuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen – auch wenn die Villa oder Finca nur selbst genutzt wurde. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 1,1 Prozent des Katasterwertes zugrunde gelegt. Darauf sind 24,75 % Einkommenssteuer abzuführen.


Kommentare

Helga 31. Oktober 2018 um 16:52

Danke für Ideen! Unser Freund hat sich eine Immobilie auf Mallorca im Süden geleistet und ist ganz zufrieden Dank der fachlichen Beratung vermietet er nun seine Wohnung in Wien und wartet auf uns gespannt auf Mallorca:) Eine nicht schlechte Lösung! Danke für die Ideen!

Antworten

Sina 3. Januar 2017 um 17:49

Eine Immobilie auf Mallorca zu haben wäre schon toll. Beliebt sind die Immobilien nach wie vor und die Nachfrage ist hoch.

Antworten

Andreas Kunze 4. Januar 2017 um 09:51

Die Nachfrage nach Links in diesem Blog ist offenbar auch hoch, kann aber so nicht befriedigt werden. Trotzdem danke für den Kommentar.


Nina 20. Juni 2016 um 13:32

Ich habe gute Erfahrung mit der Website [Linkspam] gemacht. Dort stehen viele schöne Immobilen auf Mallorca zum Verkauf!

Antworten

20. Juni 2016 um 14:30

Und ich habe gute Erfahrungen damit gemacht, Spamlinks zu löschen.


Mark 9. Februar 2016 um 11:57

Leben und Arbeiten auf Mallorca!!

Antworten

Du hast eine Frage oder eine Meinung zum Artikel? Teile sie mit uns!


Beliebte Suchen mit Google


wohnung kaufen mallorca erfahrungen (5)ferienhaus kaufen auf mallorca erfahrungen (1)hauskauf mallorca was beachten (1)immobilie mallorca kaufen was beachten (1)laufende kosten finca auf mallorca (1)mallorca immobiliwe kaufen erfa´hrungen (1)tipps ferienhaus auf mallorca kaufen (1)wohnungskauf mallorca tipps (1)
見て

progressive.ua

progressive.ua
Bewertungen & Erfahrungen: Finanzexperte Andreas Kunze » Finanzwissen » Hauskauf auf Mallorca: So sind Sie richtig vorbereitet