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Immobilien-Verrentung: Pro und Contra

Zuletzt aktualisiert: 31. Januar 2013

Immer öfter offerieren Finanzvertreter ein auf den ersten Blick verlockendes Geschäft: Die Immobilien-Verrentung. Damit sollen angeblich Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses besonders profitieren. Die Nachteile für beide Seiten werden aber oft verschwiegen.

„Einen alten Baum verpflanzt man nicht“, sagt der Volksmund. Wohl wahr: Kaum ein Rentner wird gerne sein Zuhause verkaufen und in eine Mietwohnung umziehen, um sich mit dem Verkaufserlös das ein oder andere Extra leisten zu können. Anders beim Verkauf auf Leibrenten-Basis: Der Verkäufer behält ein lebenslanges Wohnrecht und bekommt eine ebenfalls lebenslange Rente, über die er frei verfügen kann. Das ideale Geschäft, um sein Alterseinkommen aufzubessern?

Wie viel Rente der Eigenheim-Besitzer für seine Immobilie bekommen kann, hängt einerseits ab von dem Wert der Immobilie sowie dem Wert des Wohnrechtes (ersparte Miete), andererseits von seiner voraussichtlichen Lebenserwartung. Den Immobilien- und Wohnrechtswert bestimmt in der Regel ein Gutachter, die voraussichtliche Lebenserwartung lässt sich aus den so genannten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ablesen oder mit einem kostenlosen Rechner im Internet ermitteln.

Risiken der Immobiilienverrentung beachten

Ein Beispiel: Ein 65-jähriger Mann hat eine durchschnittliche Rest-Lebenserwartung von rund 16 Jahren. Verkauft er seine Wohnung im Wert von 150.000 Euro (Wohnrecht-Wert bereits abgezogen) auf Rentenbasis, kann er etwa 1.150 Euro zusätzliche Monatsrente erwarten. Die Leibrente lässt sich koppeln an die Lebenshaltungskosten, sie steigt oder fällt dann mit der Preisentwicklung. Mehr monatliches Einkommen, das gleiche Zuhause wie bisher – das klingt verlockend. Doch die möglichen Nachteile sollten dem Verkäufer klar sein:

  • Stirbt der Verkäufer unerwartet früh, haben zumindest seine Erben ein schlechtes Geschäft gemacht: Die Immobilie ist weg, die Leibrente wird nicht weitergezahlt. Das lässt sich teilweise auffangen, indem eine Mindestlaufzeit für die Leibrente vereinbart wird.
  • Eine angemessene Leibrente erhält der Verkäufer nur, wenn der Verkehrswert seiner Immobilie richtig ermittelt wurde. Wer sich auf das erstbeste Gutachten verlässt, kann das bitter bereuen.
  • Vor allem bei privaten Leibrenten-Schuldnern besteht das Risiko der Zahlungsunfähigkeit. Kann der Käufer die vereinbarten Raten nicht mehr aufbringen, sieht der Verkäufer wirklich alt aus: Das Eigentum an der Immobilie hat er verloren, die erhofften Zusatzeinkünfte aber bleiben aus.

Ein Trost: Das Wohnrecht kann in so einer Situation nicht streitig gemacht werden, sofern es als Last im Grundbuch auf Rang Eins eingetragen wurde. Damit ist der Verkäufer auch bei einem möglichen Weiterverkauf der Immobilie vor der Räumung geschützt. Was aber kann dem Käufer das Renten-Modell nutzen? Der Reiz besteht darin, dass sich ein Eigenheim praktisch ohne Eigenkapital oder Kredite erwerben lässt. Nur die Erwerbskosten (insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren) und die laufenden Leibrenten sind aufzubringen. Allerdings sind auch für den Käufer die Risiken beträchtlich: Erfreut sich der Verkäufer einer robusten Gesundheit und wird sehr alt, kann die Immobilie zum Geldgrab werden.



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