Immobilienfinanzierung Mallorca

Immobilienfinanzierung Mallorca: Ab Juni 2019 gelten neue Regeln für die Hypothek

23/04/2019  Eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca ist nicht mit der Immobilienfinanzierung in Deutschland vergleichbar. In diesem Ratgeber erkläre ich die Unterschiede zwischen deutschen und spanischen Banken und sage, worauf Sie besonders achten sollten.

Wer seine bar bezahlen kann, hat generell Vorteile. Er spart Zinsen, Kosten und Steuern, außerdem ist der Erwerb schneller abgewickelt als mit einem Kredit. Aber wie in Deutschland brauchen nach Angaben von die meisten Immobilienkäufer eine Finanzierung, also eine Hypothek. Zudem gibt es Sonderfälle, bei denen es sinnvoll sein kann, trotz ausreichender Ersparnisse eine Teilfinanzierung für die Mallorca-Immobilie zu vereinbaren. Darauf wird später eingegangen. Zunächst seien die beiden Möglichkeiten vorgestellt, eine Finanzierung zu erhalten.

Immobilienfinanzierung über deutsche Bank

Immobilien auf Mallorca können im Prinzip auch über eine Sparkasse, Bank oder Bausparkasse in Deutschland finanziert werden. Bekommt der Käufer "deutsche" Konditionen, steht er sich sehr günstig, denn ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zins-Festschreibung gibt es derzeit schon für etwa 1,5 Prozent Zins. Der Zinssatz und damit die Rate für diese Finanzierung ist für zehn Jahre garantiert, die Rate unveränderlich.

Eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca ist aber vielen Banken und Sparkassen in Deutschland trotz der nicht besonders willkommen. Der Grund: Die Immobilienbewertung ist von Deutschland aus sehr viel schwieriger, da die Kenntnis des Immobilienmarktes auf Mallorca fehlt. Die Bausparkasse BWH war von Deutschland aus eine Zeitlang auf Mallorca aktiv, hat sich aber zurückgezogen. Dennoch ist es einen Versuch wert, die Hypothek in Deutschland zu erhalten - vor allem wenn...

  • es sich um eine Mallorca-Wohnung oder ein Haus eines Eigentümers handelt, der bereits "eine "deutsche Finanzierung" hat, also eine Hypothek.
  • der Kaufinteressent ein guter Kunde ist, der als Sicherheit möglicherweise eine in Deutschland vorhandene Immobilie anbieten kann.

Immobilienfinanzierung über eine spanische Bank auf Mallorca

Auch bei den Banken auf Mallorca gibt es längst deutschsprachige Mitarbeiter, mit denen das Thema der Immobilienfinanzierung Mallorca ohne Sprachhürden besprochen werden kann. Allerdings sind die Konditionen meist etwas anders, als es bei Hypotheken in Deutschland üblich ist. Das typische Modell einer Immobilienfinanzierung einer Bank auf Mallorca besteht aus einem festen Basis-Zins einem variablen Zins, der sich am (Link zu Wikipedia) orientiert. EURIBOR ist die Abkürzung für European Interbank Offered Rate. Dies ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen Banken gehandelt werden.

Vergleich der Finanzierungskonditionen: TAE vs deutschem Effektivzins

Es gibt noch weiter Faktoren, die Finanzierungskosten je nach Kreditinstitut beeinflussen, etwa:

  • Mallorca-Resident oder Nicht-Resident auf Mallorca
  • Eigenkapital
  • Tilgungsdauer

Beim Vergleich sollte der Kunde auf die Angabe TAE achten - das ist dem deutschen Effektivzins vergleichbar, bei dem sonstige Kosten eingerechnet sind.

Die an den EURIBOR gekoppelte Immobilien-Finanzierung ist nicht ohne Risiko, denn wenn der EURIBOR steigt, wird es teurer für den Kunden. Man sollte daher verschiedene Szenarien durchrechnen lassen, etwa einen deutlichen EURIBOR-Anstieg um zum Beispiel zwei Prozentpunkte. Ist dann die Rate noch finanzierbar?

Vorteile und Nachteile bei flexiblen Zinsen

Dem Risiko steht der Vorteil gegenüber, dass bei einer flexiblen Finanzierung jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Eine kleine Erbschaft könnte also direkt verwendet werden, um die Schuld und damit die Zinbelastung zu verringern. Die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank beträgt dann in den ersten fünf Jahren 0,5 Prozent, danach 0,25 Prozent der Sondertilgung (gesetzliche Regelung). Wem das Risiko einer flexiblen Finanzierung zu hoch erscheint, findet unter spanischen Banken mittlerweile auch Angebote mit Festzins wie in Deutschland.

Hypothekensteuer bei "spanischer Finanzierung" (Stempelsteuer)

Ein wesentlicher Nachteil einer Finanzierung in Spanien war  bislang die Hypothekensteuer, auch Stempelsteuer genannt. Sie beträgt 1,2 Prozent der sogenannten Haftungssumme. Das ist etwa das 1,5-fache der Darlehenssumme. Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro, einer Haftungssumme von 300.000 Euro fielen also 3.600 Euro Hypothekensteuer an.  Nach einem Gerichtsstreit darüber hat die spanische Regierung im November 2018 festgelegt, dass die jedenfalls bei Privatpersonen die Banken die Hypothekensteuer zu tragen. Im Gegenzug sind die Zinsen gestiegen.

Auch bei ausreichender Ersparnisse kann es nun umso mehr sinnvoll sein, einen Teil der Mallorca-Immobilie zu finanzieren:

  1. Wenn die Ersparnisse ertragreich angelegt sind und nach Steuern mehr bringen, als das Hypotheken-Darlehen in Spanien kostet. Alte Lebensversicherungen müssen teilweise noch vier Prozent Garantiezins auf das Guthaben zahlen. Die Police aufzulösen, wäre daher meist unwirtschaftlich Das Gleiche kann gelten, wenn jemand gut laufende Wertpapiere wie Aktien oder Fonds hat.
  2. Auf den Balearen wird auf Vermögen über 700.000 Euro eine Vermögenssteuer erhoben. Der Satz liegt zwischen 0,28 und 3,45 Prozent, je nach Betrag über der Freigrenze. Siehe Tabelle:

immobilienfinanzierung mallorca

Die teilweise Finanzierung einer Immobilie kann zur Folge haben, dass man unter die Freibetragsgrenze von 700.000 Euro fällt und somit keine Vermögenssteuer erhoben werden kann. Dafür sollte der Kreditaufwand den Ersparnissen bei der Vermögenssteuer gegenübergestellt werden.

Solche Steuerspar-Pläne sollten unbedingt mit einem Steuerberater besprochen werden. Einen Steuerberater oder Anwalt braucht man als Nicht-Resident auf Mallorca mit Immobilienbesitz später sowieso, denn nach Art. 6 des spanischen Vermögenssteuergesetz (=LIP) ist der Immobilieneigentümer verpflichtet, einen in Spanien ansässigen Stellvertreter zu benennen. Es kann ansonsten ein Bussgeld von bis zu 1.000 Euro verhängt werden (Art. 185 ff LGT = spanische Abgabenordnung).

Hypothekenreform (reforma hipotecaria): Ab Juni 2019 gelten neue Regel für die Immobilienfinanzierung Mallorca

Wer mit einer spanischen Bank seine Immobilie auf Mallorca finanziert, muss sich ab Juni 2019 auf erhebliche Änderungen einstellen, und zwar auf Grund einer Reform des Hypothekenrechts (reforma hipotecaria) in Spanien. Damit soll der Verbraucherschutz erhöht werden. Allerdings steigen auch bereits die Finanzierungszinsen, da die Banken die Kosten an den Kunden weiterreichen.

  1. Informationspflichten: Eine Bank muss mit mindestens 10 Tage vor dem Notartermin alle Informationen über den Finanzierungsvertrag bereitstellen; ein Notar wiederum muss bis spätestens einen Tag vor dem notariellen Vertragsabschluss die Unterlagen überprüfen und den Kunden dazu beraten. Für die zusätzliche Notartätigkeit dürfen dem Kunden keine weiteren Kosten entstehen.
  2. Gebühren und Steuern: Die Gebühren für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch und die Hypothekensteuern (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, Actos Jurídicos Documentados, AJD) hat die spanische Bank zu tragen. Das ist bereits Rechtslage seit November 2018. Der Kunde muss hingegen wie bisher die Bewertung der Immobilie bezahlen (tasación), regelt die Hypothekenrechtsreform.
  3. Versicherungen: Ergänzende Versicherungen, etwa für den Todesfall, dürfen laut neuem Gesetz nicht mehr zwingend im Paket mit der Finanzierung dazuverkauft werden. Der Kunde muss die Wahl haben, bei jeder beliebigen Versicherungsgesellschaft eine Police zu vereinbaren. Allerdings sind die spanischen Banken berechtigt, bessere Finanzierungskonditionen zu bieten, wenn der Finanzierungskunde sich für eine Versicherung von einem Kooperationspartner der Bank entscheidet.
  4. Provisionen: Bankmitarbeiter dürfen neben dem Gehalt keine Provisionen erhalten, wenn sie eine Immobilienfinanzierung vermitteln. Damit soll verhindert werden, dass Banker in eigenem Interesse sich für eine Hypothek einsetzen - könnte aber auch dazu führen, dass das Interesse an einer aufwändigen Beratung nachlässt.
  5. Vertragsauflösung: Die Vertragsstrafen bei einer vorzeitigen Ablöse der Hypothek werden neu geregelt.
    - bei variablen Zinsen sind es maximal 0,25 Prozent in den ersten drei Jahren und 0,15 Prozent bis zum fünften Jahr.
    - bei festen Zinsen sind es maximal 2 Prozent in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 Prozent.
  6. Zwangsräumungen: Neu geregelt wird, ab wie viel nicht gezahlter Raten die Bank zur Zwangsräumung berechtigt ist.
    - in der ersten Hälfte der Laufzeit müssen mindestens 12 Monate ausstehen oder 3 Prozent des Hypothekenbetrags
    - in der zweiten Hälfte der Laufzeit müssen mindestens 15 Monate oder 7 Prozent des Hypothekenbetrags ausstehen.

Sie haben Fragen zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca? Finanzexperte Andreas Kunze (bekannt aus N-TV, ZDF-Wiso und WDR) hilft gerne. Senden Sie eine Mail an [email protected]

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