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Immobilienfinanzierung Mallorca: 5 Tipps, damit es günstig wird

Eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca ist nicht mit der Immobilienfinanzierung in Deutschland vergleichbar. In diesem Ratgeber erkläre ich die Unterschiede zwischen deutschen und spanischen Banken und sage, worauf Sie besonders achten sollten.

Wer den Immobilienkauf auf Mallorca bar bezahlen kann, hat generell Vorteile. Er spart Zinsen, Kosten und Steuern, außerdem ist der Erwerb schneller abgewickelt als mit einem Kredit. Aber wie in Deutschland brauchen die meisten Immobilienkäufer eine Finanzierung, also eine Hypothek. Zudem gibt es Sonderfälle, bei denen es sinnvoll sein kann, trotz ausreichender Ersparnisse eine Teilfinanzierung für die Mallorca-Immobilie zu vereinbaren. Darauf wird später eingegangen. Zunächst seien die beiden Möglichkeiten vorgestellt, eine Finanzierung zu erhalten.

Immobilienfinanzierung über deutsche Bank

Immobilien auf Mallorca können im Prinzip auch über eine Sparkasse, Bank oder Bausparkasse in Deutschland finanziert werden. Bekommt der Käufer „deutsche“ Konditionen, steht er sich sehr günstig, denn ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zins-Festschreibung gibt es derzeit schon für etwa 1,5 Prozent Zins. Der Zinssatz und damit die Rate für diese Finanzierung ist für zehn Jahre garantiert, die Rate unveränderlich. 

Eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca ist aber vielen Banken und Sparkassen in Deutschland nicht besonders willkommen. Der Grund: Die Immobilienbewertung ist von Deutschland aus sehr viel schwieriger, da die Kenntnis des Immobilienmarktes auf Mallorca fehlt. Die Bausparkasse BWH war von Deutschland aus eine Zeitlang auf Mallorca aktiv, hat sich aber zurückgezogen. Dennoch ist es einen Versuch wert, die Hypothek in Deutschland zu erhalten – vor allem wenn…

  • es sich um eine Mallorca-Wohnung oder ein Haus eines Eigentümers handelt, der bereits „eine „deutsche Finanzierung“ hat, also eine Hypothek.
  • der Kaufinteressent ein guter Kunde ist, der als Sicherheit möglicherweise eine in Deutschland vorhandene Immobilie anbieten kann.

Immobilienfinanzierung über spanische Bank auf Mallorca

Auch bei den Banken auf Mallorca gibt es längst deutschsprachige Mitarbeiter, mit denen das Thema der Immobilienfinanzierung Mallorca ohne Sprachhürden besprochen werden kann. Allerdings sind die Konditionen meist etwas anders, als es bei Hypotheken in Deutschland üblich ist. Das typische Modell einer Immobilienfinanzierung einer Bank auf Mallorca besteht aus einem festen Basis-Zins einem variablen Zins, der sich am (Link zu Wikipedia) orientiert. EURIBOR ist die Abkürzung für European Interbank Offered Rate. Dies ist der Zinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen Banken gehandelt werden.

Aktuelle Angebote für eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca sind für Kunden mit bester Bonität für einen Basis-Zinssatz von unter zwei Prozent EURIBOR zu haben (Stand Dezember 2016). Auf Grund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sind die EURIBOR-Sätze mittlerweile negativ. Der 3-Monats-EURIBOR liegt aktuell bei etwa -0,2 Prozent, der 12-Monats-EURIBOR bei -0,009 Prozent (aktuelle Daten: http://de.euribor-rates.eu). Bei einer Basis-Verzinsung von zum Beispiel zwei Prozent müsste die Bank also den negativen EURIBOR abziehen. Einige Banken schränken derzeit bei Neuverträgen ihre Pflicht ein, einen negativen EURIBOR an den Kunden weiterzugeben. Minimum bleibt dann die Basis-Verzinsung.

Vergleich der Konditionen: TAE entspricht deutschem Effektivzins

Es gibt noch weiter Faktoren, die Finanzierungskosten je nach Kreditinstitut beeinflussen, etwa:

  • Mallorca-Resident oder Nicht-Resident auf Mallorca
  • Eigenkapital
  • Tilgungsdauer

Beim Vergleich sollte der Kunde auf die Angabe TAE achten – das ist dem deutschen Effektivzins vergleichbar, bei dem sonstige Kosten eingerechnet sind.

Achtung: Zinsänderungsrisiko

Die an den EURIBOR gekoppelte Immobilien-Finanzierung ist nicht ohne Risiko, denn wenn der EURIBOR steigt, wird es teurer für den Kunden. Man sollte daher verschiedene Szenarien durchrechnen lassen, etwa einen deutlichen EURIBOR-Anstieg um zum Beispiel zwei Prozentpunkte. Ist dann die Rate noch finanzierbar?
Dem Risiko steht der Vorteil gegenüber, dass bei einer flexiblen Finanzierung jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Eine kleine Erbschaft könnte also direkt verwendet werden, um die Schuld und damit die Zinbelastung zu verringern. Die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank beträgt dann in den ersten fünf Jahren 0,5 Prozent, danach 0,25 Prozent der Sondertilgung (gesetzliche Regelung). Wem das Risiko einer flexiblen Finanzierung zu hoch erscheint, findet unter spanischen Banken mittlerweile auch Angebote mit Festzins wie in Deutschland.

Hypothekensteuer bei „spanischer Finanzierung“ (Stempelsteuer)

Ein wesentlicher Nachteil einer Finanzierung in Spanien ist die Hypothekensteuer, auch Stempelsteuer genannt. Sie beträgt 1,2 Prozent der sogenannten Haftungssumme. Das ist etwa das 1,5-fache der Darlehenssumme. Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro, einer Haftungssumme von 300.000 Euro fallen also 3.600 Euro Hypothekensteuer an.

Dennoch kann es gute Gründe geben, trotz ausreichender Ersparnisse einen Teil der Mallorca-Immobilie zu finanzieren:

  1. Wenn die Ersparnisse ertragreich angelegt sind und nach Steuern mehr bringen, als das Hypotheken-Darlehen in Spanien kostet. Alte Lebensversicherungen müssen teilweise noch vier Prozent Garantiezins auf das Guthaben zahlen. Die Police aufzulösen, wäre daher meist unwirtschaftlich Das Gleiche kann gelten, wenn jemand gut laufende Wertpapiere wie Aktien oder Fonds hat.
  2. Auf den Balearen wird auf Vermögen über 700.000 Euro eine Vermögenssteuer erhoben. Der Satz liegt zwischen 0,28 und 3,45 Prozent, je nach Betrag über der Freigrenze. Siehe Tabelle:

Die teilweise Finanzierung einer Immobilie kann zur Folge haben, dass man unter die Freibetragsgrenze von 700.000 Euro fällt und somit keine Vermögenssteuer erhoben werden kann. Dafür sollte der Kreditaufwand den Ersparnissen bei der Vermögenssteuer gegenübergestellt werden. 

Solche Steuerspar-Pläne sollten unbedingt mit einem Steuerberater besprochen werden. Einen Steuerberater oder Anwalt braucht man als Nicht-Resident auf Mallorca mit Immobilienbesitz später sowieso, denn nach Art. 6 des spanischen Vermögenssteuergesetz (=LIP) ist der Immobilieneigentümer verpflichtet, einen in Spanien ansässigen Stellvertreter zu benennen. Es kann ansonsten ein Bussgeld von bis zu 1.000 Euro verhängt werden (Art. 185 ff LGT = spanische Abgabenordnung).

Gerne nenne ich für Steuerberatung Adressen, die mir vertrauenswürdig erscheinen. Sie haben Fragen zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca?

 


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