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Vermietung an Touristen: Die wichtigsten Urteile

Zuletzt aktualisiert: 4. Mai 2015

In Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Düsseldorf vermieten Eigentümer oder Mieter immer häufiger ihr Heim an Touristen, Vermiet-Portale wie airbnb machen das ganz einfach. Doch Mieter und Eigentümer müssen die Regeln kennen, um kein Bußgeld wegen Zweckentfremdung zu riskieren. Aber bevor eine Wohnung Feriengästen angeboten wird, müssen Mieter oder Eigentümer einiges klären: Ist der Vermieter einverstanden? Erlauben die Regeln der Eigentümergemeinschaft eine solche Nutzung? Ist die Vermietung an Feriengäste in der Stadt verboten, ist eine Genehmigung nötig? Die D.A.S.Rechtsschutzversicherung hat die wichtigsten Urteile zusammengestellt.

Wann Mieter Untervermiet-Erlaubnis benötigt

Natürlich darf ein Mieter Gäste bei sich aufnehmen, so oft und so lange er will. Denn er ist Inhaber des Hausrechts in der Mietwohnung und darf darüber bestimmen, wer bei ihm ein und aus geht. „Verlangt ein Mieter jedoch Geld dafür, dass sich jemand in seiner Wohnung aufhält, handelt es sich um eine Untervermietung“, sagt  D.A.S.-Mietrechtsexpertin Michaela Zientek . „Und dafür muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen.“ Ansonsten droht ihm im schlimmsten Fall sogar eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Az. 67 S 360/14 und Az. 67 T 29/15). Doch selbst das Einverständnis zur Untervermietung ist für den Mieter kein „Freifahrtschein“. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 210/13) umfasst die Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch die Vermietung an Touristen – das muss extra genehmigt werden.

Was Eigentümer für Touristen-Vermietung klären müssen

Für Eigentümer gilt: Sie sollten die Teilungserklärung prüfen, Auch hier sprach der Bundesgerichtshof ein wegweisendes Urteil (Az. V ZR 72/09): Solange die Teilungserklärung nichts anderes besagt und es auch seitens der Eigentümer keine anderen Vereinbarungen gibt, können Eigentumswohnungen an Feriengäste vermietet werden. Dies stellt keine unzulässige gewerbliche Nutzung dar. Die Eigentümerversammlung kann die Vermietung an Feriengäste nicht durch einfachen Beschluss untersagen. Dafür ist eine sogenannte Vereinbarung erforderlich, der alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Aber: Verursachen Feriengäste viel Lärm und Müll, können Mieter möglicherweise die Miete kürzen (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 155/11).

Wann eine Zweckentfremdung der Wohnung vorliegt

Doch selbst, wenn die Erlaubnis des Vermieters vorliegt beziehungsweise es im Rahmen der Eigentümergemeinschaft keine rechtlichen Hindernisse gibt, ist noch eine weitere Frage zu klären: Erlaubt die Stadt oder die Gemeinde die Vermietung einer Wohnung an Touristen? „Seit einigen Jahren gehen die Behörden gerade in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg gegen die sogenannte Zweckentfremdung von Wohnraum vor“, so Michaela Zientek. Das heißt: Wer seine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich nutzt, verstößt in manchen Städten oder Gemeinden gegen ein Zweckentfremdungsverbot. Solche Verbote werden in Form von Gemeindesatzungen erlassen. Bei einem Verstoß müssen Vermieter, also untervermietende Mieter oder Eigentümer, damit rechnen, dass die zuständige Behörde ein Bußgeld verhängt

Ausnahme: Vermietung einzelner Zimmer an Touristen

Ausnahmen gibt es für die Vermietung einzelner Zimmer: Solange der eigentliche Bewohner mehr als 50 Prozent der Wohnfläche in Anspruch nimmt und den Rest beispielsweise an Feriengäste vermietet, handelt es sich nicht um eine Zweckentfremdung.



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