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Grundlagen Baufinanzierung: 5 Regeln, die Sie beachten sollten

Zuletzt aktualisiert: 12. Dezember 2018

Fast jeder braucht beim Kauf oder Bau einer Immobilie eine Baufinanzierung. Worauf ist dabei zu achten, wie viel Haus kann man sich leisten? Die folgenden fünf Leitregeln sollte ein Häuslebauer (oder Käufer) beherzigen, wenn er die Immobilie selbst nutzen will.

Viel Eigenkapital einsetzen

Die besten Konditionen beim Baugeld gibt es für erstrangige Hypothekenkredite, die bis zu 60 Prozent der Gesamtfinanzierungssumme ausmachen. Ideal ist daher ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent. Weniger als 20 Prozent sollten es möglichst nicht sein, denn der Kunde hat über die Zeit erheblich mehr Zinsaufwand. Einerseits verlangt die Bank in der Regel einen höheren Zinssatz für die Baufinanzierung, andererseits ist die Kreditsumme größer.

Anfängliche Kredit-Tilgung erhöhen

Die günstigen Baugeld-Zinsen lassen die monatlichen Raten leicht erreichbar aussehen. Was kaum einer weiß: Die Tilgungsdauer verlängert sich dadurch erheblich. Denn bei kleiner Rate bleibt auch der Tilgungsanteil gering. Besser: „Statt einem Prozent wie üblich eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent wählen“, sagt Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest. „Der Kredit ist deutlich schneller abgezahlt.“

Baufinanzierung mit langer Zinsbindung wählen

Wer statt zehn Jahren Zinsbindung über 15 Jahre abschließt, muss zwar bis zu einem halben Prozentpunkt mehr Zins zahlen, hat aber viel mehr Planungssicherheit. Bis zur Anschlußfinanzierung mit dann möglicherweise deutlich höherem Zinsniveau sind mehr Schulden abgebaut. Eine gewisse Flexibilität bleibt erhalten: Bei Krediten mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung ist der Ausstieg auf Grund gesetzlicher Vorschriften jederzeit nach Ablauf der ersten zehn Jahre möglich.

Realistische Nebenkosten ansetzen

Wer eine Immobilie kauft oder baut, sollte eher großzügig Nebenkosten einkalkulieren. So sind für Notar und Grundbucheintragung bereits 1,5 Prozent des Kaufpreises zu veranschlagen, die Grunderwerbssteuer von bis zu 6,5 Prozent kommt noch dazu. „Oft vergessen werden Kosten für Renovierung oder Miete für die alte Wohnung“, sagt Experte Sahr. Solche Nebenkosten sollten vom Eigenkapital abgezogen werden.

Wohngeld berücksichtigen

Ein Trugschluß ist es, die bisherige Miete als Grundlage für eine mögliche Kreditrate anzusetzen. Denn die Nebenkosten eines Eigentümers sind mindestens 20 Prozent höher als die Nebenkosten eines Mieters, weil er unter anderem zusätzlich Reparatur-Rücklagen bilden muß.
Die zwei wichtigsten Eckdaten sind demnach das Eigenkapital sowie die verkraftbare monatliche Rate, bei der die Eigenheimzulage berücksichtigt werden kann. Wie viel Finanzierungsvolumen sich daraus und den weiteren Faktoren wie Zins und Tilgungssatz ergibt, zeigt ein Rechenbeispiel: Angenommen, ein Single kann monatlich 500 Euro Belastung verkraften (Wohngeld kommt hinzu) und hat 50.000 Euro Eigenkapital. Der Effektivzins beträgt vier Prozent, die anfängliche Tilgung zwei Prozent. Die Kauf-Nebenkosten werden mit zehn Prozent kalkuliert.

Der reine Kaufpreis (ohne Nebenkosten) könnte bei diesem Beispiel bei 136.000 Euro liegen, bei einer verkraftbaren Monatsrate von 750 Euro wären es rund 182.000 Euro.

Baufinanzierung: Vergleichen und verhandeln!

Die Preisunterschiede beim Baugeld sind erheblich. Bei einer Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung kann ein ganzer Prozentpunkt zwischen einem günstigen und einem teuren Anbieter liegen. Wer gerne bei seiner Hausbank mit den vertrauten Gesichtern bleiben möchte, sollte sich trotzdem über Konkurrenzangebote informieren und dann mit Verweis darauf verhandeln. Auch eine besonders gute Bonität (z.B. sehr sicherer Arbeitsplatz) oder eine zu erwartende Erbschaft können Argumente sein, den Zins zu drücken. 



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