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Günstige Baufinanzierung: Besser mehr tilgen

Zuletzt aktualisiert: 12. Dezember 2018

Wer derzeit eine Baufinanzierung abschließt, zählt zu den Gewinnern der vor 10 Jahren begonnenen Finanzkrise: Die Zinsen fürs Baugeld sind deutlich gesunken. Das günstige Baugeld hat aber auch Tücken. Die verlockend geringen Raten verlängern die Verschuldung. Mit mehr Tilgung lässt sich gegensteuern.

Baugeld mit 10-jähriger Zinsbindung ist derzeit für deutlich unter zwei Prozent Effektivzins zu haben.  Das sind gut vier Prozentpunkte weniger, als Baugeld im langjährigen Mittel gekostet hat. Dass bei diesen Schnäppchen-Zinsen Kauflust aufkommt, ist naheliegend: Die monatlichen Raten wirken bei der typischen Anfangstilgung von einem Prozent selbst für Geringverdiener erschwinglich.

Kleine Baufinanzierungs-Rate bedeutet auch kleine Tilgung

„Das bittere Ende kann aber kommen, wenn die Zinsbindung ausläuft“, warnt Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest: „Wenn die Bauzinsen in den nächsten Jahren wieder steigen sollten, wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer. Wer dann keine Luft mehr bei der Monatsrate hat, also nicht mehr aufstocken kann, sitzt schnell in der Schuldenfalle statt im Eigenheim.“

Das Risiko, von steigenden Zinsen kalt erwischt zu werden, ist noch aus einem anderen Grund besonders groß: Sinkt mit dem Zins die Rate, dauert es länger, bis die Hypothek abgetragen ist. Das liegt im Wesen des „Annuitätendarlehens“: Die Rate über die vertragliche Bindung immer gleich. Da die geschuldete Summe nach und nach sinkt, fällt der darauf zu zahlende Zinsanteil. Entsprechend steigt der Tilgungsanteil. Das bedeutet: Ist die Rate anfangs wegen der geringen Zinsen klein, steigt der Tilgungsanteil später nur sehr langsam an.

Besser mindestens 2 Prozent Tilgung vereinbaren

Satte 50 Jahre kann es beispielsweise dauern, bis ein 100.000-Euro-Darlehen abgezahlt ist, wenn der Effektivzins nur 2,5 Prozent und die anfängliche Tilgung ein Prozent beträgt. Wird die anfängliche Tilgung aber auf zwei Prozent erhöht, sind es nur noch 32,5 Jahre, bei drei Prozent anfänglicher Tilgung nur noch 24 Jahre.

Zu den Regeln einer guten Baufinanzierug gehört daher: Die niedrigen Zinsen sollten deshalb nach Ansicht von Jörg Sahr unbedingt dafür genutzt werden, einen höheren Tilgungssatz von Beginn an zu vereinbaren. Sahr rät außerdem: „Spätestens mit Rentenbeginn sollte der Häuslebauer schuldenfrei sein, denn dann sinkt das verfügbare Einkommen meist deutlich.“



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