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Baufinanzierung: Mit welchen Argumenten Sie Top-Konditionen heraushandeln

Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2018

Das Baugeld ist generell weiterhin günstig wie noch nie. Doch die besten Konditionen bei der Baufinanzierung bekommt nur, wer als „gutes Risiko“ oder möglichst “sehr gutes Risiko” eingestuft wird. Bei der Finanzierungsplanung sollten sich Kunden darauf vorbereiten und wissen, was Banker gerne hören und sehen.

Etwas weniger Zins, eine höhere Beleihungsgrenze, mehr Sondertilgungsrechte: Bei der Immobilienfinanzierung lässt sich einiges verhandeln. Bauherren sind daher gut beraten, sich sorgfältiger auf Kreditgespräche vorzubereiten und zu klären, auf welche Details in der gewünschten Finanzierung die Bank achten wird.

Ein einheitliches Prüfschema gibt es nicht. „Klar ist aber, dass einerseits persönliche Verhältnisse wie Beruf und Dauer der Anstellung, aber auch Finanzierungs-Eckpunkte wie der Tilgungsanteil oder die Immobilienqualität eine Rolle spielen“, sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest.

Die Baufinanzierungs-Konditionen sind abhängig von mehreren Faktoren  

Die Konditionen hängen laut Sahr außerdem oft auch vom Einkommen ab (Verhältnis Jahres-Einkommen zu Kreditsumme), dem beruflichen Status (Angestellter, Beamter, Selbstständiger) und Region (z.B. höherer Zins für Ost-Immobilien), Nutzungsart (Selbstnutzer zahlen oft weniger als Kapiitanlanleger) sowie Bautyp. Mit folgenden Maßnahmen verschafft sich der Bauherr generell eine bessere Argumentationsbasis.

Niedriger Kredit: Pluspunkte sammelt ein Kunde, der nur 60 Prozent oder weniger des Beleihungswertes der Immobilie finanzieren muss. Es ist daher sinnvoll, so viel Eigenkapital wie möglich zusammenzukratzen, wobei Verwandten- und Arbeitgeber-Darlehen eine oft vergessene Finanzierungsquelle darstellen.

Hohe Anfangstilgung: Die anfängliche Tilgung sollte statt der früher üblichen 1,0 Prozent mit 2,0 oder besser noch mit 3,0 Prozent angesetzt werden. Das beschleunigt die Entschuldung erheblich. Spätestens mit Rentenbeginn sollte die Immobilie ohnehin schuldenfrei sein.

Immobilienwahl: Gut angesehen sind Immobilien in kleinen Wohnanlagen, da dort die Bewohner selbst mehr auf den Zustand achten. Der Schnitt sollte eher klassisch sein, da dies wohl dauerhaft gefragt sein dürfte.
Standort: Entscheidend ist immer die Lage der Immobilie. Regionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung sind bevorzugt bei der Risikoprüfung – denn wo Arbeitsplätze sind, da sind auch Mieter.

Diese Fehler bei der Baufinanzierung sollten Sie vermeiden 

Originale behalten: Bei der Kreditanfrage verlangen manche Banken bereits Original-Unterlagen, etwa Einkommenssteuerbescheide oder Verdienstbescheinigungen. Das kann dann zum Ärgernis werden, wenn man weitere Finanzierungsgespräche führt und sich schließlich für ein Konkurrenzangebot entscheidet. Dann müssen für die endgültige Kreditvergabe die Original-Unterlagen zurückgeholt werden, was mitunter einige Zeit dauert.

Restschuld vergleichen: Der Sollzins sagt wenig darüber aus, was der Kredit tatsächlich kostet. Entscheidend ist der Effektivzins einer Baufinanzierung, den Banken nach der Preisangabenverordnung (PAngV) ausrechnen müssen. Im Effektivzins sind Zusatzkosten wie etwa Bearbeitungsgebühren enthalten. Doch Posten wie z.B. Kontoführungs- und Schätzgebühren kommen darüber hinaus noch extra. Das wirklich günstigste Angebot lässt sich herausfinden, indem die Restschuld zum Ende der Zinsbindung verglichen wird. Je geringer die Restschuld, desto besser. Wichtige Voraussetzung dafür: Auszahlungsbetrag und Monatsrate müssen identisch sein.

Nebenkosten einrechnen: Ein typischer Kalkulationsirrtum besteht darin, die erheblichen Nebenkosten auszuklammern. Notar und Grundbuch-Eintrag (1,5 Prozent), vor allem aber Grunderwerbssteuer (bis zu 6,5 Prozent) sowie Maklerkosten (je nach Region bis zu 7 Prozent inkl. Mehrwertsteuer) schlagen zu Buche. Oft vergessen werden auch Kosten für Renovierung oder Miete für die alte Wohnung. Solche Nebenkosten sollten vom Eigenkapital abgezogen werden, denn Kredit dafür gibt es nicht.

 



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