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Immobilienbewertung: So geht ein seriöser Sachverständiger vor

Zuletzt aktualisiert: 19. März 2019

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen, zumindest in den Ballungsgebieten. Aber was ist die Wohnung oder das Haus eigentlich wirklich wert? Das fragen sich Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Ein Sachverständiger nutzt drei bewährte Bewertungsverfahren, deren Gedanken sich auch der Laie zunutze machen kann.

In Deutschland regelt der Gesetzgeber fast alles und die Immobilienbewertung wurde natürlich nicht vergessen: Für sie gibt es die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, kurz ImmoWertV. Damit arbeiten zum Beispiel die Sachverständigen, die von Gerichten für Gutachten beauftragt werden, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht. Die folgenden drei in der ImmowertV genannten Bewertungsverfahren werden verwendet.

Die Immobilienbewertung per Vergleichswertverfahren

Der Name sagt es: Bei dieser Berechnungsmethode wird verglichen, und zwar die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien. Zahlen darüber hat der Gutachterausschuss einer Gemeinde, als Beispiel sei hier der Gutachterausschuss von Hamburg genannt.
Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an die jeweilige Immobilie an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag.

Die Immobilienbewertung per Ertragswertverfahren

Diese Berechnungsmethode wird verwendet, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos geworden ist. Es geht dabei um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.

Zunächst müssen die Einkünfte aber um „Bewirtschaftungskosten“ bereinigt werden. Damit wird berücksichtigt, dass auch z.B. eine vermietete Wohnung laufend Geld kostet, das nicht umgelegt werden kann, und möglicherweise auch mal eine Zeit lang leersteht. Bei der Hochrechnung werden dann die Restnutzungsdauer und der „Liegenschaftszinssatz“ eingerechnet. Der Liegenschaftszinssatz ist ebenfalls ein Wert, den in der Regel die Gutachterausschüsse der Gemeinden fortlaufend berechnen. Er soll den örtlichen Immobilienmarkt widerspiegeln, also die aktuellen Preise. Je höher er ist, desto geringer ist der Verkehrswert einer Immobilie. Der Wert des Bodens berechnet der Immobilienbewerter gesondert und addiert ihn, denn Boden behält seinen Wert üblicherweise.

Die Immobilienbewertung per Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wiederum wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau das heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung.
Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als „NHK 2010“ in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“.

Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss der Immobilienbewerter schätzen.

Apropos „Kostenlose Immobilienbewertung“

Ein Sachverständiger kostet Geld. Besser klingt es, wenn von kostenloser Immobilienbewertung die Rede ist. Kostenlos ist natürlich immer gefragt. Oft dient das aber im Wesentlichen zur Akquise neuer Kunden oder Objekte. So bieten Immobilienmakler kostenlose Immobilienbewertung an. Sie tun das mit dem Hintergedanken, dass der Immobilieneigentümer am Ende die Immobilie verkaufen will und damit dann jenen Immobilienmakler beauftragt, der bereits eine Bewertung gemacht hat. So eine kostenlose Immobilienbewertung muss nicht schlecht sein. Der Immobilieneigentümer sollte sich aber erläutern lassen, mit welchen Methoden der Wert ermittelt wird.

 



Kommentare

16. März 2019 um 13:37

[…] Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen, zumindest in den Ballungsgebieten. Aber was ist die Wohnung oder das Haus eigentlich wirklich wert? Das fragen sich Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Ein Sachverständiger nutzt drei bewährte Bewertungsverfahren, deren Gedanken sich auch der Laie zunutze machen kann.Mehr dazu erfahren ? […]

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